現將《廣西壯族自治區地方稅務(wù)局存量房評估辦法》予以公告，自2012年3月1日起施行。
特此公告。
二0一二年二月二十日
廣西壯族自治區地方稅務(wù)局存量房評估辦法
第一條 為了加強存量房交易的稅收征管，保障國家稅款及時(shí)足額入庫，維護納稅人的合法權益，根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展應用房地產(chǎn)評稅技術(shù)核定交易環(huán)節計稅價(jià)格工作的通知》（財稅〔2009〕100號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評稅工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕4號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）和《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）的規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于廣西壯族自治區各級地方稅務(wù)機關(guān)應用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。
第三條 存量房評估應符合科學(xué)性、規范性、統一性和實(shí)用性的原則要求。
存量房評估應遵循下列原則：合法性原則,統一規范原則,估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,公平效率原則。
第四條 評估方式主要以市場(chǎng)比較法理論為基礎，以計算機手段為依托，采用批量評估為主，個(gè)案評估為補充的方式進(jìn)行。
第五條 納稅人對存量房交易價(jià)格評估結果有爭議的，按《廣西壯族自治區地方稅務(wù)局存量房評估計稅價(jià)格爭議處理辦法（試行）》的規定進(jìn)行處理。
第六條 市場(chǎng)比較法的適用對象是在同一供求范圍內并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期、存在著(zhù)較多類(lèi)似的房地產(chǎn)交易實(shí)例的房地產(chǎn)。結合同一地區的房地產(chǎn)交易情況，已建成的居住用房適用市場(chǎng)法評估。
第七條 市場(chǎng)比較法是應用替代原理，通過(guò)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格來(lái)推斷評估對象的評估價(jià)值的方法。整體評估房地產(chǎn)的價(jià)值，以房產(chǎn)與土地的結合價(jià)值為評估目標。
第八條 各市地方稅務(wù)局應成立存量房評估領(lǐng)導小組辦公室機構下的專(zhuān)家小組，建立評估專(zhuān)家聯(lián)席會(huì )議工作制度，指導、審議片區和小區的劃分、標準房、修正系數的論證選取等工作。
第九條 片區的劃分
每個(gè)設區的市經(jīng)過(guò)調查，結合實(shí)際情況將本市范圍的縣（市、區）按地域和價(jià)格區間劃分為不同的片區。
片區按下列方法之一劃分：1.按稅收管轄權進(jìn)行劃分，一般只考慮到縣（區）分局的管轄范圍；2.運用道路網(wǎng)絡(luò )進(jìn)行區分，也就是邊界區分要求按有明確名稱(chēng)的道路進(jìn)行劃分；3.按經(jīng)濟繁榮程度不同進(jìn)行劃分；4.按地理位置相近原則進(jìn)行劃分；5.每個(gè)片區應有2個(gè)或2個(gè)以上小區。
片區的劃分應做到無(wú)遺漏、無(wú)空白、不重疊。
第十條 小區的劃分
在片區的基礎上進(jìn)行分區，每個(gè)片區劃分為2個(gè)以上小區。每個(gè)小區設置一個(gè)16位數字代碼，其中：前2位為地市代碼，3－4位為縣（區）代碼，5－8位為路段代碼，9－12位為片區代碼，13－16位為小區代碼。
同一小區要求房屋類(lèi)型相差不大、經(jīng)濟繁榮程度比較接近、地理位置分布相鄰。如有需要，可以單幢樓房作為一個(gè)小區。
第十一條 采集、選取和確定標準房
（一）每個(gè)小區選取相應數量標準房實(shí)例。標準房實(shí)例應符合以下條件：
1.與所在小區內的其他住房是相同房屋類(lèi)別。
2.與所在小區內的其他住房建筑結構相同。
3.標準房實(shí)例的交易日期應在1年以?xún)取?/div>
4.標準房實(shí)例的成交價(jià)格應是正常成交價(jià)格或能修正為正常成交價(jià)格。
沒(méi)有標準房實(shí)例的，選用按上述原則選取標準房?jì)r(jià)格。標準房案例信息的采集，由地方稅務(wù)部門(mén)自行采集，也可以通過(guò)政府采購方式委托有資質(zhì)的中介機構進(jìn)行。
（二）根據每幢住宅樓層數確定標準樓層。一般以樓層中間層為標準樓層。
（三）信息采集單位通過(guò)調查、數據信息采集、分析，在每個(gè)小區范圍內選擇標準房實(shí)例，進(jìn)行計算分析，形成標準房及標準樓層價(jià)格和各樓層之間修正系數（或修正額）的意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)存量房評估領(lǐng)導小組辦公室審定后，用于市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋價(jià)值評估。
第十二條 計算確定基準價(jià)
選取標準房實(shí)例之后，對這些標準房實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正系數換算處理，以單位平方米售價(jià)為小區房屋基準價(jià)，面積為建筑面積。
原則上基準價(jià)每半年調整一次。當存量房?jì)r(jià)格受市場(chǎng)影響波動(dòng)較大時(shí)，應及時(shí)調整基準價(jià)。
第十三條 求取房地產(chǎn)評估價(jià)格
在計算房地產(chǎn)存量房交易評估價(jià)格時(shí)，采用修正系數連乘的形式，可直接確定為：
評估價(jià)格=（基準價(jià)＋樓層因素修正系數）×（1±交易日期因素修正系數）×（1±朝向因素修正系數）×（1±使用年限因素修正系數）×（1±景觀(guān)因素修正系數）×（1±商鋪因素修正系數）×（1±建筑類(lèi)型因素修正系數）×（1±其它因素修正系數）
即：
評估價(jià)格V=（基準價(jià)＋S×N）×（1±T%）×（1±R %）×（1±L%）×（1±X%）×（1±F%）×（1±H%）×（1±Z%）
房地產(chǎn)評估值=評估價(jià)格×待估價(jià)對象的建筑面積=V×M
V??單位面積評估價(jià)格
S??樓層因素修正系數標準
N??與標準房的樓層差
T%??交易日期調整中從正常成交日期到存量房交易價(jià)格申報評估時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率
R%??朝向因素修正系數
L%??使用年限因素修正系數
X%??面臨景觀(guān)因素修正系數
F%??商鋪因素修正系數
H%??建筑類(lèi)型因素修正系數
Z%??其它因素修正系數
M??待估價(jià)對象的建筑面積
第十四條 增量房交易需進(jìn)行評估計稅的，參照本辦法執行。
第十五條 本辦法自2012年3月1日起實(shí)施。
